Подъедая остатки

^[1]

Сергей Агеев

Стена Новоспасского монастыря треснула. Что это, новый приступ Казы-Гирея, поляки или французы? Наконец, борцы с поповскими гнездами, мечтающие построить на месте монастыря новый «культурный Днепрострой»? Горят Крутицы, какой год на дворе, 1612, 1812, 1917?

Так или примерно так мог бы начать эту статью любитель отечественной истории, не очень знакомый с современными московскими реалиями. Но это всего лишь регенерация по-собянински.

Что такое регенерация и бывает ли она совсем другою?..

^[2]

Каждый, интересующийся историей хоть в какой-то степени, встречал упоминания Крутиц и Новоспасского монастыря на страницах, повествующих о самых значимых её событиях (подробная историческая справка располагается ЗДЕСЬ ^[3]). Один из древнейших заселенных районов Москвы, возможно, хранит загадку возвышения этого города. Именно сюда, во владения Московских князей, переселились в середине XV века влиятельные епископы Сарские и Подонские. Центр этой епархии возник в 1261 г. при Александре Невском в столице Золотой Орды – Сарае, для русских живущих там и в Подонье (то есть «по Дону»). А вскоре было основано и подворье в Крутицах. В Новоспасский монастырь, к могилам предков, приказал перенести Лжедмитрий I прах бояр Романовых, умерших в изгнании. У стен Новоспасского монастыря целовали крест о спасении России князь Пожарский с воинством после молитв в соборе Крутицкого подворья. В Крутицких палатах отбывали заключение Аввакум и Герцен. В Новоспасском праздновали 300-летие Дома Романовых, а уже через пять лет устраивали концентрационный лагерь для проституток. От полного разрушения (а уже разбирали стены) монастырь спасла лишь Война.

^[4]

Охранная зона?

К 70-м годам XX века, претерпев еще многое, этот район, наконец, обрел покой. Из Знаменской церкви после открытого письма Павла Корина был выселен медвытрезвитель, монастырь был отдан в ведение «Союзреставрации», на Крутицах обосновался филиал Исторического музея. Крутицкое подворье и Новоспасский монастырь с примыкающими к ним историческими кварталами были защищены двумя обширными охранными зонами.

Не предвещало ничего плохого и начало новой России, в 1991 году был возрожден Ставропигиальный мужской монастырь, 21 августа как раз праздновалось 20-летие этого события. Вероятно, именно при подготовке к этому юбилею Наместником Игуменом Саввой с ООО «ТехноПрофСервис» было подписано «Соглашение о совместном безвозмездном бессрочном использовании» земельного участка под стенами монастыря «для эксплуатации зданий и строений, находящихся на праве собственности, а также для благоустройства прилегающей территории».

Дальше события развивались традиционно. Благоустраиваемая площадка была быстро зачищена от остатков ветхих сараев, под самой стеной вырыт котлован, и уже было начали заливать фундамент под будущий пятиэтажный жилой дом, общей площадью около 4000 кв.м., как всполошилась общественность. На фоне треснувшей стены монастыря уверения в том, что это регенерация (а площадь зачищенных сараев как раз была около 4000 кв.м.), смотрелись как-то бледно. Строительство в охранной зоне монастыря, начатое, как оказалось, без каких-либо документов, кроме упомянутого выше «Соглашения…», удалось остановить. Фундамент пообещали засыпать, но пока «воз и ныне там». Получит ли это «юбилейное начинание» развитие — неизвестно.

^[5]

^[6]

За последние 20 лет это не первое покушение на охранные зоны Крутиц и Новоспасского. В июне этого года в очередной раз горели ^[7] Крутицкие казармы. Известно, что владелец решил эти деревянные ампирные развалюхи «регенерировать» под жилое использование. Желающие без труда найдут проект ^[8] «реконструкции» памятника федерального (!) значения на сайте подрядчика – «Группы компаний Стройимпульс», знаменитой сносом Литературного дома в Питере.

Несколькими годами ранее, между Новоспасским проездом и 4-м Крутицким переулком (опять же в охранной зоне) «регенерировали» целый комплекс «малоэтажных» строений, которые, несмотря на все блестяще проведенные визуально-ландшафтные анализы перекрыли виды на Крутицкое подворье с перекрестка Новоспасского проезда и 3-го Крутицкого переулка. Еще чуть раньше, вместо одноэтажного деревянного домика 4-й Крутицкий переулок во владении 14 украсил богато-орнаментированный (видимо, авторам казалось, что они продолжают древнерусские традиции) 4-х этажный «малоквартирный клубный дом».

«Венчает» всю эту славную историю, безусловно, возведение по проекту Юрия Гнедовского, до недавнего времени президента Союза архитекторов России, 34-х этажной башни «Swissotel Красные Холмы» ^[9]. Она «блестяще» (в прямом и переносном смысле) вписалась в панораму монастыря, встав в один ряд с главами собора и шатрами башен. Недаром проектировщики стремились «перенять лучшее в русском монастырском зодчестве». Перебить эту доминанту не под силу даже воссозданной колокольне церкви Сорока Мучеников, даром, что реставраторам отчаянно не далась историческая форма купольного завершения. Этот ряд можно было бы продолжить, но это не сделает картину нагляднее. Очевидно, мы не знаем, как сохранить свое культурно-историческое наследие даже в районах, про которые уже около полувека общеизвестно, что они достойны особой степени охраны.

^[10]

Регенерировать ошибки? Нет, спасибо.

В «градостроительной революции» Собянина многие считают главным обещание не разрешать в историческом центре строительство, выходящее за рамки регенерации, т.е. с превышением площади и габаритов существующей или существовавшей застройки. Некоторые архитектурные колумнисты уже оплакали наше будущее: нам и дальше придется жить с этой «плохонькой провинциальной архитектурой XIX века», нам не дадут возвести вместо нее прекрасные завершенные ансамбли. Однако недолго радовались защитники всякой рухляди, лозунг «сохранить все, что осталось», победил только в воспаленном воображении журналистов. Деловые люди отнеслись к «революции» прагматично, кто-то попробовал ее не заметить и продолжил сносить с целью «сохранения и регенерации», а кто-то и вовсе подошел творчески, как под стенами Новоспасского – даешь регенерацию исторических сараев и автосервисов!

Но оставим эти эксцессы на совести жуликоватых «предпринимателей» и покрывающих их чиновников. Как только основным инструментом для работы в историческом центре провозглашается регенерация, встают более серьезные вопросы. А везде ли возможно воссоздать историческую застройку? Какой период в строительной истории района мы должны считать искомым «золотым веком»? Практика показывает, что во многих случаях возможность регенерации – фикция, даже в охранных зонах.

Вернемся к Новоспасскому и Крутицам. Что законсервировали охранные зоны? По сути это «обрубки» разновременной исторической застройки на планировочном каркасе, улиц и переулков, сложившихся к началу ХХ века, «обрубки», оказавшиеся в совершенно новой градостроительной ситуации. Новоспасский проезд, по которому проходят восточные границы охранных зон, — это фрагмент новой магистрали «Солянка-ЗИС», проложенной в соответствии с Генеральным планом 1935-года «по-живому». 3-й Крутицкий переулок, разделяющий две охранные зоны, шире первоначального примерно в 4 раза. Сейчас это широкая улица, ведущая к Новоспасскому мосту. Где-то фронт этих новых улиц закреплен парадными «сталинскими» кулисами, где-то на улицу смотрят бывшие дворовые фасады, а где-то на месте снесенных домов произрастают какие-то чахлые рощицы или «процветают» открытые автостоянки. Такая автостоянка, например, занимает почетное место на углу Новоспасского проезда и 3-го Крутицкого переулка, прямо под стенами монастыря, рядом с церковью Сорока Мучеников. По закону тут возможна только регенерация. Должны ли мы регенерировать те избы, что здесь стояли еще в 60-х годах XX века? Или, например, те обывательские дома, что стояли между прудом и Краснохолмской набережной?

^[11]

Архитекторы, проектировавшие, упоминавшуюся выше «регенерацию» между Новоспасским проездом и 4-м Крутицким переулком, попытались дать свой ответ на этот вопрос: на месте чахлой рощицы поставили протяженный 3-4-х этажный объем, имеющий мелкие случайные членения в плане. Увы, попытка, с одной стороны решить фронт общегородской магистрали, а с другой «ответить» мелкой застройке 4-го Крутицкого переулка не увенчалась успехом, на свет появился еще один невнятный лужковский гибрид. Очевидно, что необходимо искать не только нетривиальные архитектурные приемы для таких сложных градостроительных задач, но и в целом новую методику законной работы с незавершенными или утратившими цельность фрагментами исторического города. И первым шагом к этому должен стать содержательный ответ на вопрос, каким мы хотим видеть наш город? Иначе мы будем и дальше терять настоящие памятники, мечась между фикцией регенерации «с благими намерениями» и стихией «народного творчества» с целью урвать еще пару тысяч квадратных метров в престижном историческом центре.

Как добиться того, чтобы регенерация не становилась инструментом воспроизведения или консервации градостроительных ошибок, допущенных нашими предшественниками? Как поступать в ситуациях, когда буквальное повторение того, что было невозможно? Осмелимся предложить методику, подробно описанную автором этой статьи в диссертации «Сохранение локальных исторических комплексов методами градостроительного регулирования» ^[12]. Здесь только суть предлагающегося подхода.

Анализ современных нормативных методов градорегулирования выявил три перспективных вида таких инструментов: определение предметов охраны, градостроительные регламенты, локальные градостроительные рекомендации. Из них можно считать достаточно устоявшимся только определение предметов охраны, касающееся в основном единичных памятников и ансамблей. В основном отечественная система продолжает оперировать инструментами, сложившимися до изменения социально-экономической ситуации. Такими как историко-градостроительный и историко-архитектурный опорный планы, охранное зонирование с определением режимов содержания для зон (реставрация, регенерация, ограниченное преобразоване и т. п.) и такими переходными, как напр. ландшафтно-визуальный анализ. Главным недостатком этих инструментов является большой вес экспертных методов градорегулирования и незавершенность процесса определения параметров разрешенного использования и изменения объектов недвижимости.

^[13]

Градостроительные регламенты только начинают входить в практику охранного градорегулирования в нашей стране. В основном они еще только разрабатываются или действуют недавно. Анализировать их эффективность на основе практических результатов преждевременно, поэтому важно опираться на зарубежный опыт ^[14] в этой области. Изучение иностранного опыта градостроительного регулирования в зонах охраны исторического наследия (преимущественно рассматривалась практика Германии, Великобритании, США, Франции, в меньшей степени — Нидерландов, Турции, Венгрии) показало, что в большинстве систем существуют вариации в определении ценности охраняемых объектов и зон, варьируются и охранные требования. Общий подход к самым важным объектам и зонам заключается в безусловном запрещении производить какие-либо изменения объектов собственности без разрешения органов охраны и подробного рассмотрения предполагаемых работ. Решения о возможности изменения объектов или зон, при соблюдении общих принципов, являются результатом рассмотрения и экспертной оценки каждого конкретного случая. Отнесение здания или территории к охраняемым вместе с ограничениями, предполагает механизмы стимулирования, компенсации затрат или упущенной выгоды. Охранные требования максимально формализуются. Разрабатываются программы развития территорий, составляются обязательные правила оформления или руководства, носящие рекомендательный характер. В охранных зонах допускается новое строительство, реконструкция и снос застройки, если это не уменьшает историко-культурного потенциала территории. Для разрешения сноса может быть поставлено условие предварительного согласования проекта будущей застройки и заключения контракта на производство работ.

Охранные зоны покрывают территории, содержащие ценные в историко-культурном плане объекты. Задачи учета градоформирующей роли наследия решаются при составлении планов правового зонирования для прилегающих территорий. Опыт показывает, что предпочтителен контекстуальный подход при определении параметров застройки. Повышение разрешенной интенсивности использования участков может привести к вымыванию подлинной исторической застройки. Предпочтительно сохранение исторических парцелляций. Если размеры участков значительно разнятся, необходимо назначать параметры индивидуально. Освоение не застроенных участков не должно быть выгоднее сохранения существующей исторической застройки. Важную роль играет набор разрешенных видов использования.

^[15]

Более подробно стоит остановиться на немецкой практике градорегулирования на исторических территориях. Ее отличительная черта — составление градостроительных регламентов с большим количеством параметров для относительно небольших участков территории. При необходимости оно осуществляется на основе предварительной проектной проработки, которая в свою очередь следует общественно значимым целям по трансформации (сохранению) городской среды. Например, может быть поставлена цель возврата значения одному из важных для города градостроительных узлов, разрушенного во время войны. Результаты проработок на всю территорию (подробность которых близка к принятой в Москве стадии «концепция») ложатся в основу составления правовых планов застройки. Отметим, что проектирование ведется не под конкретного заказчика, а в общественных интересах и финансируется городом. Каждое землевладение получает градостроительный регламент, имеющий правовой статус, и благодаря этому обеспечивается следование изначально поставленным градостроительным целям на достаточно обширной территории.

Наиболее перспективным для составления регламентов для территорий, включающих локальные исторические комплексы (таких как территории охранных зон Новоспасского монастыря и Крутицкого подворья) представляется метод, основанный на охранном районировании с последующим выделением предметов охраны для каждой зоны, как учитывающий композиционную целостность и своеобразие каждого комплекса. В сложных случаях составлению регламентов должны предшествовать проектные проработки, с помощью которых определяются вероятные пути развития территории. Ландшафтно-визуальный анализ, который в настоящий момент являющийся отдельным инструментом, должен стать составной частью таких проработок.

Третий вид инструментов – «уставы оформления» и «локальные градостроительные рекомендации», обеспечивающие сохранение большого количества средовых характеристик застройки в отечественной практике практически не используется. Ограничения и рекомендации, которые могли быть отнесены к этому уровню, включаются в градостроительные регламенты, что ведет к их неоправданному усложнению.

^[16]

С помощью уставов оформления могут регламентироваться виды растений, материалы, элементы благоустройства типичные, напр., для деревни.

Предлагаемая методика охранного градорегулирования для территории в границах зоны влияния локального исторического комплекса: выделение структурных элементов ЛИК и зоны влияния, анализ характеристик элементов и уточнение их границ, выбор стратегии развития территории, определение предметов охраны, выполнение предпроектных проработок, включая ландшафтно-визуальный анализ, составление градостроительных регламентов (в большинстве случаев для всех зон кроме ансамблевого ядра, для которого возможна разработка традиционной реставрационной программы) и локальных градостроительных рекомендаций (для зоны рядовой застройки и контактной зоны). Необходимо составление регламентов не только для территорий с ценной исторической, но и с более поздней индустриальной застройкой. Их параметры, при необходимости, должны корректировать современную ситуацию. Более подробно нормируемые параметры и предложения по применению документов градорегулирования представлены в Таблице 1 и Схеме 1.

Схема 1. Структура ЛИК и применение документов градорегулирования.

^[17]

На основе предлагаемой методики охранного градорегулирования в некоторых случаях для включающих локальные исторические комплексы территорий предлагается применять технологию комбинированного правового зонирования, основанную на выделении и различных методах переноса прав застройки. Применяемый в настоящее время метод зонирования с определением основных показателей для планировочных кварталов, дополняется составлением правовых планов, где основные параметры привязаны к конкретным участкам. Часть участков в планировочном районе резервируется для переноса «неиспользованных прав развития» с участков, на которые в связи с охранными требованиями накладываются дополнительные (к общим для зоны) ограничения (например, для сохранения видового раскрытия). При сохранении показателей по району это позволяет компенсировать инвесторам потери, связанные с соблюдением охранных требований и избежать стагнации на территориях охранных зон.

^[18]

«Остров» и «Третий элемент»

В качестве рабочего примера в диссертации была использована магистерская работа Якоб Кнапп, выполненная в МАрхИ, под руководством Александра Скокана. С момента завершения этих проектных проработок прошло 10 лет. Проблемы территории так и не были решены. Нам показалось уместным дать автору возможность представить здесь основные принципы работы и рассказать, что стало толчком для ее начала.

Якоб Кнапп:

«Первый раз я увидела Новоспасский монастырь весной 1994 года с реки. И моя ориентация в городе, и моё знание русского языка еще были очень «приблизительными». Первое впечатление от места – немного забытое, поэтичное. Это достоинство, аутентичность, безыскусственность и одновременно сказочность запали в душу. Сейчас, оглядываясь назад, я могу сказать, что это было одним из главных впечатлений, из совокупности которых возникло сильное чувство связи с Россией. В итоге я осталась в Москве на много лет и не могу не считать этот город частью своей родины. И когда появилась возможность выполнить магистерскую работу по территории вокруг Новоспасского монастыря и Крутицкого подворья, мне показалось это не случайным.

Крутицкое подворье с превосходной реставрацией, и, к счастью, лежащее несколько в стороне от массового туризма, Новоспасский монастырь, в то время уже снова действующий, с золотыми куполами — не только исторически важные места, но и места «живой» духовной жизни.

^[19]

Нигде, в том числе и «на западе», охрана исторического наследия и доказательство того, что она актуальна и нужна, не является простой задачей. Но есть один вопрос, который возник для меня в такой форме именно в Москве: как возможно, что Россия, которая не только очень гордится своим историческим наследием, но и на самом деле еще очень живо с ним связана, как будто не находит в себе уважения как раз к тем ключевым местам, где история чувствуется и живет. Как будто достаточно одного Кремля. С одной стороны постоянно поминается величие России, богатая и славная история, с другой стороны места, которые о них свидетельствуют, разрушаются в небрежении, забываются, деградируют, становятся жертвами земельной спекуляции и давления рынка недвижимости, перестраиваются до неузнаваемости. И никому, кроме маленькой группы архитектурных активистов и жителей это как будто не мешает.

В глазах «западного гостя» остается совершенно загадочным, почему всемирно известный русский авангард пропадает и рушится в тени. Почему Россия, которая хочет постоянно доказывать, что еще остается мировой державой и не потеряла связи со всемирным культурным развитием, не ценит в себе именно того, что эту связь и обеспечило, и могло бы быть основой для новых связей. Москва один из самих богатых городов мира, не может быть, что дело в недостатке денег. Скорее можно предположить, что дело в шкале ценностей, и там все-таки деньги стоят выше, чем любовь к родине, потребность иметь корни и возможности самоидентификации.

Теперь коротко о главных положениях и выводах моей магистерской работы «Третий Элемент. Устойчивая реконструкция городской территории с ценной исторической средой, пересеченной современными магистралями; на примере территории вокруг Новоспасского монастыря и Крутицкого подворья». Работа была написана с 1999 по 2001 год, но, на мой взгляд, к сожалению, не устарела.

^[20]

Предметом исследования являлись городские территории со следующей спецификой:

* Территории, которые под воздействием городского развития последнего столетия, транспортных систем и сбивки масштабности были вырваны из своих изначальных градостроительных и функциональных взаимосвязей, но все же, как культурное наследие, достойны сохранения.

* Территории, которые не образуют непосредственно исторический центр города, но имеют ценную историческую структуру.

* Территории, которые являются сложным конгломератом различных типов застройки.

Разрезанные магистралями исторические территории теряют целостность и градостроительную логику, как на функциональном уровне (функции остаются на разных «берегах»), так и на композиционном уровне. Прилегающие непосредственно к новым магистралям территории деградируют и образуют мертвые зоны.

^[21]

Остатки городских структур 19-го века, фрагменты 20-х годов, осколки масштабного сталинского плана 1935-го года, новая система унифицированного жилого строительства 60-х, панельные здания 70-х, следы дикого строительства 90-х, маленькие ремонтные предприятия, парковки и прочее — все это окружает два локальных исторических комплекса, как будто открывая перед нами методичку по истории московского градостроительства. Мы имеем дело с разными градостроительными концепциями и картинами мира, из которых ни одна не реализовалась в полной мере или осталась в первоначальном виде. Отсюда возникают диссонансы в пространственной иерархии. Перед нами масштабные, эстетические и пространственные антагонизмы и расколы.

Кроме того, есть проблема, связанная с тем, что территория первоначально располагалась в преддверие города и композиционно реагировала на это, а теперь же она относится к «окраине городского центра». Таким образом, она попадает в напряженное пространство перехода от исторического ядра города к его периферии, что влечёт за собой существенные последствия на всех уровнях ее развития. Мы имеем дело с территорией, которая почти потеряла свою идентичность. Ее градостроительный потенциал не раскрыт и не используется.

^[22]

Из большого количества возможных подходов к установлению взаимосвязи между историческими местами и современным городом я рассмотрела подробно только два.

При первом подходе город рассматривается как единое целое, где исторические ансамбли определяют картину города и логику городской застройки. Это означает, что им отдается приоритет при градостроительным проектировании, и соответственно строительство в охранных зонах и в зонах влияния ориентируется на памятники архитектуры.

Второй подход я назвала бы «развитие города снизу», как противоположность «развитию сверху», которое реализуется централизованно. Этот подход построен на мысли, что легче развивать ограниченную территорию, которая в большей или меньшей степени представляет собой единое целое. Это означает, что территории или кварталы рассматриваются в качестве «островов», в первом приближении без учета окружения. Для этих «островов» разрабатываются программы ревитализации, в соответствии с которыми пошагово можно развивать территорию. Связь территории с окружением «добавляется» на следующем этапе, причем важнее не привнести что-то, а скорее выявить, подчеркнуть уже существующие связи.

^[23]

Одним из первых результатов работы было понимание, что для территорий с подобной степенью градостроительной сложности не может быть чисто архитектурного решения.

Здесь должны с самого начала присутствовать, как архитектурная, так и социальная, а также функциональная и экологическая концепции, и они должны быть согласованы между собой. Казалось бы, в таком подходе ничего нового, все эти аспекты обычно исследуются при проектировании, другое дело, что результаты так и остаются «в папках». Дальше начинается исключительно «архитектурное проектирование» с «чистого листа». И это в лучшем случае. А в последнее время в Москве, идет банальная погоня за дополнительными квадратными метрами.

Поэтому, чтобы гарантировать этот особый (а на самом деле нормальный), щадящий по отношению к историческому наследию, путь развития, скорее всего, необходимы дополнительные правовые рамки. Без применения особых экономических и правовых подходов шансы на выживание таких территорий в условиях рынка крайне малы. Решение о масштабном субсидировании государством подобных районов так же было бы ошибкой, так как и в дальнейшем они смогут существовать только при больших затратах, возможность осуществлять которые невозможно гарантировать. Очевидно, что для таких охранных зон необходима разработка особых режимов.

^[24]

Целью моей работы являлось:

1) Нахождение возможностей для бережной реконструкции и устойчивого развития городских территорий с вышеназванной спецификой.

2) Поиск возможных путей для построения связей, переходов, примирения, сглаживание противоречий на разных уровнях данной проблематики.

3) Выявление потенциала для качественной городской жизни таких территорий, а также разработка методов использования этого потенциала.

^[25]

Ключевыми подходами, принципами этой работы являются:

1) Целостность (Holismus) и многообразие (Diversit?t). Мы отталкиваемся оттого, что многоплановость, как и противоречивость свойственна человеку и является одним из основополагающих факторов его духовного здоровия.

2) Связность. Так как контраст, диссонанс между прошлым и настоящим, представляет собой одну из важнейших отличительных черт вышеназванных территории, одной из основных целей является — разработать и развить элементы создающие связность территории.

3) Устойчивая реконструкция с ориентацией на будущее. Речь идет о том, чтобы найти долгосрочные методы, обеспечивающие устойчивое развитие территории с постепенной регенерацией среды, методы которые по масштабу и скорости оставались бы обозримыми и регулируемыми.

Концепция развития на основе таких принципов, должна включать следующие уровни: социальный уровень, функционально-экономический уровень, ландшафтный уровень, архитектурно-градостроительный уровень и уровень «культуры материалов».

^[26]

Расскажем чуть подробнее об архитектурно-градостроительном и ландшафтном уровнях. Коротко некоторые разработанные рекомендации на ландшафтном уровне:

Ключевыми элементами ландшафта этой местности являются холмы, на которых стоят исторические комплексы. Холмы рекомендуется оставлять незастроенными и без высокой растительности (см. исторические изображения с хорошо читающимся рельефом). Необходимо защитить эти холмы от дикорастущих растений, и использовать для озеленения выносливые местные породы трав, которые не требуют постоянного ухода и поливки.

«Продолжением» одного из холмов, является парк между монастырем и Краснохолмской набрежной. От набережной его должен отделять барьер (живая изгородь или искусственный холм), чтобы обеспечить шумозащиту и визуальную защиту парка, создать эффект внутреннего пространства, «острова», но оставить возможность восприятия монастыря с другой стороны реки. Предлагается посадить в духе пейзажных парков небольшое число групп деревьев, чтобы создать тень, подчеркнуть и выявить ансамбль монастыря, но не закрыть вид на него. Важно использовать местные породы деревьев и кустов. Важен отказ от асфальта или других плотных дорожных покрытий, они должны быть заменены на гравий, естественный камень и другие покрытия из натуральных материалов.

Особую роль в ревитализации территории играет система садов. Ключевые сады — сад Крутицкого подворья, сад Новоспасского монастыря и сад Музея Воды. Эти сады могли бы сохранять местные виды растений и продолжать традицию исторических садов этого района. Что особенно интересно на Крутицком подворье, про сад которого известно достаточно много. Стоит упомянуть, что традиционные русские сады гораздо менее требовательны (а значит и обходятся городу дешевле), чем обычные сейчас в Москве однолетние цветники.

^[27]

Совместно с этими тремя «главными» садами работала бы и другая зелень, в том числе «зеленые дворы». Улицы на территории «крутицкого острова», напротив, можно было бы оставлять без деревьев, как это было еще недавно. А зелень перенести во внутренние пространства. Помимо этого возникла идея связать «острова» с окружением посредством аллей, образовав некую зеленую сеть. Можно было бы восстановить зеленые связи в северном направлении, почти до Таганской площади, и на юг к Симонову монастырю. Также можно подчеркнуть направленность нескольких старых улиц слобод на их первоначальные доминанты (Воронцовский переулок, Лавров переулок, Крестьянский тупик, Динамовская улица или 2-ой Крутицкий переулок), т.к. аллеи подчеркивают направление и могут тем самым отчасти нейтрализовать пересекающую историческую ткань «новую» улицу (Новоспасский проезд).

На архитектурно-градостроительном уровне нам показался конструктивным следующий подход:

В первом приближении определяются большие градостроительные взаимосвязи локальных исторических комплексов с окружением. На следующем этапе территория разделяется на два «острова» — территория вокруг Крутицкого подвория и территория вокруг Новоспасского монастыря (эти территории очень сильно отличаются по своей структуре и проблематике). Каждый «остров» разделяется на более мелкие части со своей логикой (на «крутицком острове», например, на основе исторической парцелляции).

Эти части рассматриваются по следующим критериям:

Красная линия, граница застройки, размер участков, общая площадь застройки, высота застройки, функциональный потенциал, архитектурные средства, структура и членение фасадов, строительные материалы, возможности парковки, организация и тип движения. На все части был сделан отдельный анализ, рекомендации и предложения.

Внутри островов главная задача гармонизировать внутреннее пространство, что особенно важно на деградированных краях. Внутри «Крутицкого острова» в основном требуется работать по известным принципам средового подхода, главным элементом тут является историческая структура парцелляции.

^[28]

На «Новоспасском острове» главная тема — это архитектурный антагонизм, соседство монастыря со сталинской застройкой, возведенной частично по генплану 1935-го года. Этот диссонанс есть результат живой истории и было бы неуместно пытаться его убрать, что возможно только с помощью уничтожении либо монастыря, либо «сталинских» жилых домов. Поэтому все рекомендации носят «мягкий» характер и направлены не на устранение противоречий, а на создание новых связок на других уровнях. Так, например, предлагается обеспечить возможность обойти монастырь. Это не просто реализовать, но это даст ощущение связности, «привяжет» к монастырю и парку остальную территорию. Необходимо убрать все временные изгороди, разделяющие мелкие участки и попытаться в обозримом будущем собрать все временно застроенные куски и присоединить к парковой зоне. Рекомендуется отказаться от уплотнения застройки между Краснохолмской набережной, Новоспасским переулком и Новоспасским проездом. Чем более свободно монастырь стоит, чем больше он доступен, тем сильнее его влияние на непосредственное окружение.

Другая тема — это мертвые края «островов» по 3-му Крутицкому переулку и по Новоспасскому проезду. Новоспасский проезд настолько радикально разрезал историческую ткань на подступах к монастырю, что реконструкция (регенерация) той застройки, что была «на берегах» сохранившихся «островов» лишена всякого смысла. В таких особых градостроительных ситуациях применим, на наш взгляд, такой редкий подход, как «архитектура-ландшафт». Он мог бы помочь найти решение, которое найти с помощью «классических» подходов невозможно, так как ситуация «неклассична».

В заключение несколько слов об эскизном проекте гаража на углу Новоспасского проезда и 3-го Крутицкого переулка, который был выполнен как раз для проверки подхода «архитектура-ландшафт».

Компактная, большая, но низкая форма должна соответствовать одновременно двум масштабам – масштабу улицы и масштабу монастыря. Если смотреть «с улицы», то здание образует подобие цоколя, на котором стоит монастырь. Изнутри «острова» этот низкий объем повторяет уклон территории и образует террасированный парк, который поднимается к Новоспасскому проезду и таким образом оптически увеличивает расстояние между улицей и монастырем, одновременно функционируя как шумозащита, зрительно ограждает от улицы и машин.»

^[29]

Перенос прав застройки

В заключение продемонстрируем применимость механизма переноса прав застройки на примере территории включающей Крутицкое подворье и ограниченной Новоспасским проездом, 3-м Крутицким переулком, ул. Арбатецкая и Крутицкой набережной. Оговоримся, что эти прикидки делались в 2005 году и сейчас могут служить только для демонстрации принципа работы этого механизма.

По схеме строительного зонирования, включенной в генеральный план, территории был присвоен индекс 212 (пониженная среднеплотная). По «Схеме расположения морфотипов» включенной в МГСН 1.01-99 территория отнесена к морфотипу «Старомосковский малоэтажный разреженный, 1-я половина XIX века». И тот и другой источник указывают, что максимальная плотность застройки в квартале не должна превышать 10 тыс. кв. м/га. По разработанной НИиПИ ГП «Схеме регламентных требований и ограничений, обеспечивающих условия сохранения и регенерации исторических территорий» вся территория разбита на зоны, отнесенные к трем композиционно-пространственным типам: М1, М2 и М0 (общегородское озеленение). Каждому типу соответствует набор параметров, включающий этажность застройки и процент застроенности участка. Кроме того зоны различаются по режимам (от А1 до В2). Исходя из этих условий можно вычислить, что общая площадь застройки на территории не должна превысить 80 тыс. кв. м. Если же исходить из плотности застройки в 10 тыс. кв. м/га и принять за общую площадь территории сумму площадей всех зон, то общая площадь застройки составила бы более 100 тыс. кв. м. В настоящий момент общая площадь застройки на территории составляет всего около 40 тыс. кв. м. Понятно, что возможное практически двукратное повышение плотности застройки не может не сказаться на облике территории. Как мы показали выше, есть все основания говорить о том, что процесс трансформации уже начался. Общая площадь снесенного в 2004 году одноэтажного деревянного дома по адресу 4-й Крутицкий пер. д. 14. равнялась 333 кв. м., площадь застройки 370 кв. м. На освободившемся участке площадью 1500 кв.м. построили 4-5 этажный дом общей площадью 4930 кв. м, в том числе наземной части 2730 кв.м.2 Попробуем с использованием предлагаемой схемы передачи прав на застройку смоделировать развитие событий, при котором удалось бы сохранить снесенный дом и защитить аналогичные участки от повышения интенсивности застройки, могущей привести к сносу существующих исторических зданий.

По проекту реконструкции рассматриваемой территории, выполненному Якоб Кнапп в качестве стратегии трансформации территории было выбрано обособление, превращение территории в некий «остров». Были сформулированы требования к отдельным фрагментам территории и предложены конкретные предельные параметры, учитывающие, в том числе, и проведенный предварительно ландшафтно-визуальный анализ. На основе этих требований разработан эскизный проект реконструкции территории. Отметим, что было предложено не только значительное уплотнение застройки на отдельных участках, но и снос многих диссонирующих объектов. Таким образом, можно говорить о выполнении первых стадий подготовки к применению механизма передачи прав застройки. На основе выполненного проекта предполагающего, что общая площадь застройки на территории превысит 61 тыс. кв. м., можно установить в качестве средневзвешенной плотности для территории 6100 кв. м/га.

^[30]

Средняя интенсивность застройки будет равняться 0, 61. Если же исключить из рассмотрения территории занятые ансамблями памятников (застройка которых не изменится), территории с которых будет выводиться застройка в рамках специальных программ регенерации (включать данные территории в расчет некорректно, поскольку пользователи соседних участков не должны оплачивать нерыночные действия, продиктованные задачами регенерации историко-культурного наследия), и территорию больницы, то плотность застройки на оставшейся территории составит 10595 кв. м/га, а средняя интенсивность застройки будет равняться 1,06. Соответственно к участкам, с которых будет переноситься право на застройку, относятся все, интенсивность застройки которых по проекту меньше этой величины. В этот разряд попадет и участок снесенного дома. Интенсивность застройки позволяющая сохранить дом равняется 0,92, что дает 1380 кв. м. общей площади зданий на участке, включая существующий дом.

Участком «получателем» мог бы являться квартал между 1-м, 3-м, 4-м Крутицкими пер. и Новоспасским проездом (в настоящий момент этот участок уже застроен). По проекту Якоб Кнапп в этом квартале предусматривалась разновысокая застройка. Это обусловлено необходимостью оформления Новоспасского проезда зданиями, отвечающими масштабу этой крупной магистрали (до 5 этажей) и требованиями сомасштабности застройки по обеим сторонам 4-го Крутицкого переулка (1-3 этажа). Кроме того, необходимо сохранение видовых раскрытий на ц. Успения в Крутицах и Новоспасский монастырь. Отметим также, что данный прием служит и композиционному обособлению ЛИК. Таким образом, для квартала предполагается интенсивность застройки 1,27. Это позволяет возвести 16045 кв. м.

Из которых 2623 кв. м. можно использовать для размещения передаваемых прав на застройку.

Если вернуться к задаче, поставленной в начале: обеспечить ту же интенсивности застройки (1,82), что и при строительстве нового дома (включая передаваемые права на застройку), то добиться этого, оставаясь в рамках зоны «близкого соседства», не удалось. Разница составляет 0,76 или 1140 кв. м.

Дальнейшие рассуждения могут идти по трем разным направлениям: признание ошибочным разрешения строительства на данном участке со столь высокой интенсивностью (1), рассмотрение возможности повышения в застройке квартала «получателя» доли предназначенной для «размещения» передаваемых прав на застройку (2), поиск дополнительных участков «получателей» для принятия передаваемых прав (3).

^[31]

Первый путь наиболее логичен. Опираясь на предпроектные проработки, мы установили оптимальный для данной территории уровень интенсивности застройки и использовали механизм внутреннего перераспределения интенсивности застройки, позволяющий добиться оптимальных показателей для всех участков. Все что выходит за эти рамки признать «недемократичным», ущемляющим права пользователей соседних участков. С другой стороны, интенсивность застройки, получаемая в результате предпроектных изысканий, может оказаться недостаточной для пользователя заинтересованного в рентабельном освоении своего участка. Это приведет к торможению процесса реконструкции застройки.

Второй путь возможен только при наличии некого «благотворителя» (застройщика квартала «получателя»), скрытым образом субсидирующего процесс реконструкции на территории. Этим «благотворителем» может быть город или другая организация, ставящая своей целью поддержание низкой плотности застройки на данной территории. Возможен вариант покупки прав без их дальнейшего использования. Минус этого варианта в необходимости наличия средств, позволяющих субсидировать реконструкцию территории. Положительным в применении механизма передачи прав застройки в данном случае можно считать только постановку процесса субсидирования на логичную правовую основу.

Третий путь должен применяться крайне осторожно. Здесь мы сталкиваемся с логичным возражением: если на какой-то участок можно передать дополнительную плотность, превышающую оговоренную в ординарном зонировании, то не нарушит ли это некоторый желательный баланс плотностей? А если такой перенос может быть осуществлен безболезненно, то не были ли ограничения, установленные строительным зонированием произвольны? Выход может заключаться в определении некого уникального единичного объекта, находящегося в непосредственной близости от территории, с которой передается интенсивность застройки.

^[32]

В данном случае таким объектом могло бы стать высотное здание на площади Крестьянской заставы, одно из предусмотренных программой «Новое кольцо Москвы» (к счастью на данный момент отозванной). По заданию на проектирование, составленному для конкурса на архитектурно-планировочное и объемно-пространственное решение площади Крестьянской заставы 1998 г. на ныне пустующем участке площадью 2, 15 га (между 3-м Крутицким переулком, Волгоградским проспектом и ул. Воронцовская) предлагалось размещение гостинично-делового комплекса зданий «максимально возможной высоты» общей площадью 115 000 кв. м, в том числе 6000 кв. м – подземная часть (ГЗ-049-31/1671).

Представляется, что подобная интенсивность застройки (5,35) в этом районе может быть обусловлена только соседством с низкоплотными кварталами, включающими Новоспасский монастырь и Крутицкое подворье. В тоже время, очевидно, что этот высотный объем станет еще одним барьером, закрепляющим существующую границу зоны влияния ЛИК по трассе ул. Марксистская – Волгоградский проспект и войдет в качестве фонового объекта в панорамный вид с Новоспасского моста. Однако это соответствует стратегии обособления ЛИК.

Если принять за приемлемую с экономической точки зрения интенсивность застройки равную 1,82, то будет необходим перенос прав на застройку со всех рассматриваемых участков на территории ЛИК. В этом случае переносимая интенсивность застройки составит: 1,82 – 1,06 = 0, 76. Необходимо будет принять на участке «получателе» около 23 000 кв. м, что составит 21% от общей площади нового комплекса. Таким образом, инвестор должен будет купить часть прав на застройку не у города, а у пользователей рассматриваемых участков. Понятно, что и в этом случае именно город субсидирует процесс реконструкции территории. Однако, город не должен становиться инвестором строительства, а субсидирование происходит путем перераспределения ресурсов на конкретной ограниченной территории.

^[33]

Оговоримся, что в ходе рассмотрения данного примера ситуация во многом упрощена. Не учитывалось освоение подземного пространства, которое легче проводить на свободном участке, не рассматривалась разница в стоимости нового строительства и реконструкции, не брался в расчет аспект морального износа исторической застройки и некоторые другие факторы. Однако, рассмотренный пример может послужить как базой для детальной разработки универсальной технологии передачи прав застройки в условиях Москвы, так и методов комбинированного зонирования, направленных на сохранение локальных исторических комплексов.

Понятно, что применение как подобных сложных механизмов так и, на первый взгляд, простых «мягких» приемов, возможно только в ситуации, когда градостроительная политика имеет четкие приоритеты и направлена на долгосрочное развитие. Поэтому первое к чему мы должны стремиться – это выработка и закрепление этих приоритетов.