- Архнадзор - https://www.archnadzor.ru -

Старый пром — на слом

IMG_2159 [1]

Константин Михайлов

Неизвестно, кто внушил девелоперам мысль строить жилой комплекс в промзоне, на узкой полоске земли, зажатой между рекой и железной дорогой. Но мысль эта становится материальной силой и грозит уничтожением старинного ансамбля XIX века, фабрики Шлихтермана. С середины 2000-х, когда резервы свободных площадок в историческом центре Москвы и его ближайших окрестностях были исчерпаны, именно «старый пром» стал главным резервом для строительства офисных и жилых комплексов.

Накануне приговора

Москва-столица практически не заметила того факта, что на недавнюю рабочую группу московской Комиссии по градостроительству в зонах охраны (в просторечии — Сносную) вынесли вопрос о сносе нескольких строений комплекса Московского картонажно-полиграфического комбината, что на Павелецкой набережной, 8.

На их месте, по замыслу преобразователей нашей суровой реальности из AFI Development, должен появиться новый жилой комплекс, совмещенный с остатками прежнего фабричного. Рабочая группа, как водится, преодолев большинством голосов мое «особое мнение», вынесла решение о сносе большей части комплекса. В 20-х числах октября ожидается заседание самой Комиссии, после вердикта которой к сносу можно будет приступить на деле. Между тем начало этой истории выглядело в проектных разработках куда более оптимистичным.

Путешествие на Павелецкую набережную

Поскольку на заседании рабочей группы не были продемонстрированы даже фотографии всех предназначенных к сносу фрагментов комплекса, а мои просьбы их показать привели только к сентенциям председательствующего о том, что «каждый вопрос можно завести в тупик», мне стали ясны две вещи.

Во-первых, вопрос, очень похоже, предрешен, городские власти договорились заранее с застройщиком о пределах допустимого сохранения, и ни те ни другие от договоренности не могут отступиться. В правильности этой версии меня убедили прозвучавшие на заседании доводы типа «этот корпус сносится из соображений экономической целесообразности».

Во-вторых, нужно все-таки повидаться с приговоренными. И я отправился на Павелецкую набережную.

С первой попытки экскурсия не задалась, поскольку стартовал я около полпятого вечера. Поскольку единственная транспортная артерия, связывающая центр Москвы с местом будущего жилого комплекса (набережная Москвы-реки, по которой тысячи автомобилистов ежедневно путешествуют с юго-востока в центр и обратно), к предсумеречному времени оказалась напрочь забитой.

Пока я дополз до Павелецкой набережной, успело уже стемнеть, поэтому осмотр приговоренных к сносу зданий отменился сам собой. Эти подробности я сообщаю потому, что они кажутся мне небезынтересными и для распорядителей московского градостроительства, и для гипотетических обитателей будущего жилого комплекса.

Честно говоря, мне невдомек, кто внушил девелоперам из AFI мысль построить жилой комплекс в хрестоматийной промзоне на юго-востоке от центра Москвы, на узкой полоске земли, зажатой между рекой и железной дорогой. Но мысль эта становится материальной силой.

Впрочем, московская недвижимость везде ценится, разница, видимо, только в норме прибыли. А норма эта, конечно же, зависит, от тех метров, которые сумеет выжать из территории застройщик.

А как покупатели будут потом до тех метров добираться, его ли это забота?

111111 [2]

На следующий день я предусмотрительно выступил в поход заранее и до Павелецкой набережной добрался засветло. К моему большому удивлению, проход сквозь стоящий на набережной новый офисный корпус оказался совершенно свободным. А на заднем его дворе я сразу увидел калитку в заборе и беспрепятственно вошел на картонажную территорию.

Во владениях Егора Шлихтермана

Московский картонажно-полиграфический комбинат — не что иное, как бывшая фабрика почтенного московского предпринимателя прусского происхождения Егора Егоровича Шлихтермана.

Несколько строк уделил ему в своих хрестоматийных мемуарах его коллега Н.А. Варенцов: «Известный прядильщик… мне не понравился по своей напыщенности и хитрости, держал себя как настоящий пруссак».

В 1864 году Шлихтерман основал здесь, на окраине Кожевнической слободы, сплошь пропитанной за века ядовитыми выделениями и испарениями, прядильно-красильную фабрику. При ней, как сообщают историки московской промышленности, был оптовый склад, числилось 500 рабочих, в год производилось пряжи до ста тысяч пудов, товар сбывался в Москве. В начале ХХ столетия фабрика выпускала шерстяную пряжу. В 1925 году национализированная фабрика Шлихтермана была преобразована в картонажно-ящичную, в 1968-м переименованную в Московский картонажно-полиграфический комбинат.

Теперь, понятное дело, энтузиастов производства пряжи, картона или ящиков в Москве не сыскать, зато желающих построить на месте этих производств что-нибудь доходное хоть отбавляй.

Поэтому комбинат в ожидании своего сноса стоит полузаброшенный, и только в некоторых помещениях еще теплится какая-то жизнь. Но главное наследство (я не побоюсь сказать даже — сокровище) Шлихтермана цело. Бог весть, где они теперь: пряжа, картон и ящики — и все доходы от них. А вот здания фабричного ансамбля, выстроенные в последней трети XIX века, все налицо. Пока что.

IMG_2163(3) [3]

Взору путника предстает прекрасный дом управляющего под зеленой крышей. Его обещают сохранить. Напротив еще одно строение в «кирпичном стиле», с выразительными деталями. Оно обречено, поскольку на его месте спроектирован пруд, по берегам которого должны прогуливаться счастливые новые аборигены.

IMG_2162 [4]

Главное здание фабричного комплекса (строение 2) — сложной крестообразной формы, с башней в центре и замечательным коридором между двух параллельных корпусов. Сквозной коленчатый проход под башней выводит с одного фабричного двора на другой.

IMG_2174 [5]

От всего этого весьма красивого и оригинального здания, словно предназначенного не то для «лофта», не то для культурного центра, по нынешнему проекту, должен уцелеть только один прямоугольный фрагмент.

Плюс башню обещают взять в сквозной каркас и передвинуть на 16 м, поскольку на историческом месте, в центре композиции, она мешает новым замыслам. Плюс фасад еще одного корпуса (снесенного), конечно, воспроизведут на новой постройке в виде аппликации.

В общем, от фабрики Шлихтермана остаются в этом раскладе рожки да ножки. А на месте снесенных зданий должны вырасти современные жилые призмы и параллелепипеды. И это все преподносится на Комиссии по градостроительству как пример того, что застройщик пошел навстречу пожеланиям экспертов.

Кстати, эксперт Кроленко, представлявший проект на заседании рабочей группы, как раз высказал пожелание сохранить крестообразное строение 2 целиком, а не в виде «ошметков».

Приключения проекта

История проектирования будущего бывшей фабрики Шлихтермана началась не вчера. Причем проектированием занимался один из ведущих архитекторов нашей современности. Еще в 2011 году архитектурная мастерская «Сергей Скуратов Architects» выиграла целый международный конкурс на концепцию жилого комплекса на Павелецкой набережной.

Как писали профессиональные критики, архитекторы предлагали создать здесь «своего рода кампус — удобный и стильный район, рассчитанный в основном на молодежь». Проект фигурировал даже в европейских профессиональных рейтингах лучших проектов по приспособлению старого «прома» к условиям новой жизни.

Год спустя проект был усовершенствован: понизилась этажность, повысилась плотность застройки, а все «сопутствующие» жилому комплексу функции оказались распределены по фабричным корпусам. Критики хвалили «стильное сочетание промышленной кирпичной архитектуры и кажущихся эфемерными современных объемов из стекла и металла».

Я не архитектурный критик и не могу оценивать качеств проекта Сергея Скуратова, но у него было одно несомненное достоинство: сохранение по максимуму старых фабричных корпусов, что и позволяло, собственно, создать стильное сочетание их с новыми.

Что же произошло за два года, что от сохранения по максимуму проект на Павелецкой набережной перешел к сохранению по минимуму, да и это выдается за достижение?

Если завтра пустырь?

К творчеству Скуратова можно относиться по-разному, можно хвалить, можно критиковать, но нельзя не заметить: это архитектор с именем и репутацией, он не враг себе и не имеет склонности портить собственные проекты, тем более выигрывавшие международные конкурсы.

И потому ничего другого не остается, как предположить, что метаморфозы проекта связаны не с архитектором, а с заказчиком и с вышеупомянутыми «соображениями экономической целесообразности». Понятно, что девелопер торопится начать строительство, пока кризис, который предсказывают экономические эксперты, всерьез еще не начался. И потому вопрос о сносе фабрики Шлихтермана выносится на городскую комиссию.

Аналогичный кризис 2008–2009 годов затормозил многие московские строительные проекты, а некоторые вовсе похоронил. Но многие старинные постройки успели снести, расчищая место под так и не состоявшиеся новостройки.

Стоит ли в этих условиях рисковать фабрикой Шлихтермана — весьма оригинальным и живописным комплексом промышленной архитектуры старой Москвы? Не получим ли мы на ее месте очередной пустырь, орошенный горючими слезами об упущенных выгодах?

И наконец, руководителям Комиссии при правительстве Москвы по градостроительству в зонах охраны стоит вспомнить, что в ее названии фигурируют зоны охраны объектов культурного наследия, а не зоны охраны интересов строительных компаний. И потому для комиссии было бы логично вернуться к тому варианту проекта, который по максимуму сохранял историческое наследие на реконструируемой территории.

Зря, что ли, он выигрывал международный конкурс?

Пролетая над гнездом девелопера

Как выглядит история фабрики Шлихтермана «с птичьего полета», на фоне прочих примеров редевелопмента старых московских фабрик и заводов? С середины 2000-х, когда резервы свободных площадок в историческом центре Москвы и его ближайших окрестностях были исчерпаны, именно «старый пром» стал главным городским резервом территорий для строительства офисных и жилых комплексов.

В девелоперских сводках замелькали названия «Голутвинская Слобода», «Новый Двор», «Фабрика Станиславского», «ЛеФорт», «Кадашевские палаты», «Даниловская мануфактура» и т.д. Степень гуманизма по отношению к исторической застройке в этих проектах была разной — от максимального ее сохранения до почти полного истребления.

Были и «компромиссные» варианты — как на «Красной Розе» (почитаемой экспертами по недвижимости одним из самых успешных девелоперских проектов за сравнительно быструю, в течение трех лет, окупаемость вложений), где большинство исторических корпусов попросту снесли, а затем часть построили заново.

roza [6]

Однако в общемосковском масштабе окультуренные территории «старого прома» пока не слишком велики: по экспертным данным, общая офисная площадь функционирующих реконструированных объектов составляет около 390 тыс. кв. м. Остальное — это пока как раз проекты и расчищенные стройплощадки.

На очереди несколько крупных объектов: ожидается, что в течение ближайших двух-трех лет произойдет реконструкция бывшей кондитерской фабрики «Большевик» на Ленинградском проспекте (с сохранением наиболее ценных объектов), завершится реконструкция «Армы» [7] с легендарными газгольдерами [8] (где пока что не было крупных исторических потерь), ЗИЛ и «Серп и молот» реконструкция грозит превратить не то что в новые комплексы, а в новые городские районы, причем ЗИЛ уже потерял ценное здание дореволюционного литейного цеха [9], никем не санкционированный снос которого городские власти никак не хотят расследовать.

Совсем недавно объявлено о грядущем строительстве штаб-квартиры «Роснефти» на месте бывшей Карандашной фабрики Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивоваренного завода — это проект, который способен изумить своим размахом даже видавших всякое московских архитектурных экспертов.

Тем ценнее на фоне этого громадья планов выглядит к середине 2010-х годов каждый сохранившийся старинный аутентичный московский комплекс. Сломать легко, привычно и доходно.

«А мир устроен так, что все возможно в нем, но после ничего исправить нельзя».

PS. 22 октября заседание Комиссии по градостроительству состоялось. Комиссия подтвердила вердикт рабочей группы. Архитектор Скуратов публично пообещал «кровью расписаться», но сохранить или воссоздать наиболее ценные старинные фасады. Председатель Комиссии вице-мэр Марат Хуснуллин обещал, что проект нового строительства и реконструкции будет утверждаться дополнительно.
Руководитель Мосгорнаследия Александр Кибовский предложил членам Комиссии, возражающим против масштабов сноса, уточнить формулировку решения. Формула члкена Комиссии К. Михайлова была такова: за сохранение стр. 24, 27, стр. 2 (в основном объеме 19 века), снос строений не производить до утверждени проекта. Ждем протокола заседания.

Опубликовано Газета.Ру [10]

4 Comments (Open | Close)

4 Comments To "Старый пром — на слом"

#1 Comment By Михаил On Суббота, Октябрь 25, 2014 @ 17:29

Уважаемый Архнадзор
Не знал к какой ветке прикрепить

Прошу ознакомиться с моим предложением (это важно)

Наконец-то были приняты поправки к закону о культурном наследии. Это очень хорошая новость, но еще нужно увидеть как он будет применяться на практике. Очень надеюсь, что не за горами изменения к лучшему. И тем не менее, сдвиг произошел, и именно сейчас я хочу внести предложение, которое давно у меня созрело в голове.

Я очень долго думал, какие нужны законодательные и исполнительные рычаги, чтобы у нас (в России и СНГ) ансамбли, кварталы и в целом исторические центры городов имели цельный, отреставрированный и аутентичный вид.
Как вы понимаете, мое предложение не касается проблемы защиты исторических зданий от физического уничтожения — это проблема имеет хоть какое-то решение, закрепленное в законодательстве и на днях усовершенствованное, слава Богу.

А как насчет, сотен и тысяч памятников вульгарно реконструированных, тысяч исторических жилых домов со всеми этими балконами, пластиковыми окнами и т.д. и т.п. Как, в конце концов, насчет церквей с неправомерно позолоченными куполами и другими «новшествами». Все эти здания физически существуют, к счастью, но к сожалению — имеют в разной степени утраченную подлинность. И еще будут тысячи зданий, которые постигнет та же участь.

Как сделать так, чтобы исторический центр Петербурга имел подобающий вид, не хуже чем Париж?

Какие нужны меры, чтобы жители исторических зданий во всех уголках огромной страны, НИКОГДА НЕ ЗАБЫВАЛИ, что у них есть обязательства по сохранности исторического облика своей собственности. Ответ на этот вопрос можно найти в законодательстве англосаксонских стран: США, Британии, Австралии, Канаде.

В таком огромном и современном городе как Нью-Йорк вы не найдете НИ ОДНОГО исторического здания, в котором бы окна не соответствовали оригиналу — причем в рядовых зданиях в основном сохраняется лишь общие очертания фактуры, с той или иной степенью достоверности (то есть так как У НАС поступают со всеми зданиями, даже самыми значимыми). Но чем более оригинальны, замысловаты и ценны были подлинные исторические конструкции, тем более строго органы архитектурного надзора проследят за достоверностью копии (в квартале художников, с неоготической архитектурой 1920-х видел 9-этажное здание с огромными 3-5 метровыми окнами очень сложной готической фактуры — там оригинальные отреставрированные стальные рамы идут поочередно с новыми алюминиевыми копиями — я при всем желании и своей осведомленности не смог определить где копии. А между тем это жилой дом, и окна там меняют жильцы по своему личному желанию — но согласно действующим требованиям). Так что ж это за требования такие?
Узнавал — там огромный и очень сложный пакет, включая помимо прочего такие экзотические для нашего законодательства нормы, как «права собственника на воздушное пространство», «защита мест, которые открывают перспективу улиц» и т.д. Дословно всего не воспроизведу — но действительно очень все сложно, очень подробно нормируются правила реконструкции и нового строительства даже в самых отдаленных и исторически не имеющих никакой ценности пригородах 1960-х, 1980-х и т.д. (то есть фактически, есть еще и огромный пласт местных, префектурных или каких-там ограничительных норм).
Нормируется практические любое строительство, любая реконструкция, замена окон, крыш, дверей, надстройки, пристройки и т.д. и т.п.

Для нас удивительно, но специальных законов, защищающих аутентичность конкретно исторически ценной архитектуры — нет. Законы защищают аутентичность любого здания, квартала или пригорода. Статус «исторической достопримечательности» в огромном Нью-Йорке имеют лишь пара десятков зданий (в основном небоскребы 1920-30-х), но ведь отреставрированы на самом высоком уровне в городе тысячи исторических зданий!

Конечно, идеальный вариант было бы все это скопировать, адаптировать к российским реалиям и отработать механзим действия. Но боюсь что сложная, многоуровневая законодательная база в наших реалиях работать не будет — слишком велик будет бюрократический соблазн.

Потому, у меня созрела идея и
СУТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЯ СЛЕДУЮЩАЯ

Разработать и принять закон, условно назовем его о «паспортах памятников архитектуры, ценных градоформирующих объектов и достопримечательных мест».
Согласно этому закону, для каждого защищенного здания должен быть разработан паспорт — пакет документов, регламентирующих его реставрацию или реконструкцию — как в комплексном варианте, так и отдельная регламентация каждой его составляющей части (материалы отделки, техзадания на окна, крышу, лестничные пролеты, отдельные ценные элементы интерьера — где были бы графически изложены конструктивные требования, перечислены допустимые материалы, цвета и т.д.).

Таким образом, мы будем иметь один универсальный документ, на нескольких страницах, применимый во всех случаях (в наших уловиях куда лучше английской системы), а для каждого исторического здания фактически будет свой, отдельный «закон» — тот самый паспорт.
Этим законодательным актом можно предусмотреть, что для уже отреставрированных грамотно зданий (подобный вердикт должна выносить специальная комиссия) подобным паспортом будет осуществленный проект реставрации. Для других объектов, такой паспорт должен быть принудительно разработан по заказу органа архитектурного надзора — за счет собственников здания (государства, организации, владельцев квартир, ПРАВОСЛАВНОЙ ЦЕРКВИ!).

Это не закон, защищающий здания от сносов, незаконных реконструкций и т.д. У него другая задача — но также остро необходимая.
И самое главное — если принять подобную систему, не нужны будут никакие предупреждающие меры, постоянный контроль, митинги под стенами и т.д. Есть паспорт памятника, есть орган архитектурного надзора. Меняй себе что хочешь, сбивай лепку, ставь белые пластиковые окна, строй голубятни на крыше — НО если проезжающий мимо чиновник из органа надзора заподозрит на здании несоответствие паспорту — полчаса дела, вердикт комиссии и автоматически вынесенное судебное решение о принудительной замене всех несоответсвтующих элементов и солидном штрафе (а именно так бы и было в Нью-Йорке в том самом доме художников, если бы какое-то из новых окон проезжающему мимо архитектору из органа контроля показалось неподобающим).

Прошу прощение за много текста, излишняя подробность тут не помешает. Надеюсь, что когда-нибудь градозащитники смогут заняться и этим вопросом. Жил пару месяцев в Петербурге — очень грустная ситуация. Первым делом нужно прекратить ванадлизм (надеюсь принятые поправки изменят ситуацию), и затем взяться за приведение архитектурного наследия в порядок.

P/S по-поводу создания «паспортов» — это только на первый взгляд огромная неподъемная работа на десятки лет. На самом деле это не так:
1) для большинства исторических зданий существуют авторские проекты, хранящиеся в РГАДА . На их основе и можно сделать техзадания на все ценные элементы, требующие сохранения (выезжая на объект лишь для незначительных корректировок)
2) подавляющее (90%) большинство памятников в регионах не имеют ни ценных интерьеров, ни впечатляющих парадных подъездов и лестниц и т.д. — сколько нужно времени, чтобы провести обмеры фасадов (уличного и дворового) сами понимаете, немного
3) очень трудоемкая и долгая работа нужна будет с дворцами, усадьбами, храмами, солидными столичными доходными зданиями — но эти объекты и без того предполагают штучный и персональный подход. Новый закон никаких дополнительных обременений здесь не создаст — зато помог бы избежать таких случаев, как скажем сравнительно недавно произведенная позолота куполов в классическом храме Антипия на Колымажном дворе.

#2 Comment By Михаил On Суббота, Октябрь 25, 2014 @ 17:53

а ведь, кстати, многие люди, живущие в исторических зданиях и хотели бы возможно сделать все правильно — да не всегда это просто!

Я вот, по счастью, когда делал ремонт работал с архитектором. Чтобы сохранить оригинальную фактуру окон (не только общие очертания рам, как это обычно делают, но также и их пластику, объем, фактуру) пришлось объездить весь город! Лишь одна компания взялась все сделать. Остальные обещали, но когда доходило до осмотра материалов, которые они предлагали — аут. Тычишь им в лицо техзадание: «смотри, ты точно сделашь ТАК из этого профиля? ТОЧНО?!!» — «ой, ну прям так нет, вот этого и вот этого у вас конечно не будет». Времени потрачено уйму.
А чтобы я делал без техзадания, как большинство людей? — Мне бы сделали наподобие, в лужковском духе «стало лучше чем было» и искренне уверяли бы, что это то что я просил и по-другому никак. А с технической документацией уже такого не запоешь! — Тут ты или сделал так, или сделал не так!

Не знаю, может в Москве ситауция другая (сомневаюсь) — но у людей на местах, при всем желании, нет многих возможностей.
Закон очень нужен. Он мог бы в корне изменить ситуацию за пару десятков лет.

#3 Comment By Михаил On Суббота, Октябрь 25, 2014 @ 23:05

мое предложение оказалось настолько не нужным, что вы удалили комментарий или оно принято к сведению?

#4 Comment By Константин Чаморовский On Воскресенье, Ноябрь 2, 2014 @ 15:17

Михаил, спасибо за идею. Простите за задержку с ответом, но интересная мысль требует времени на обдумывание и обсуждение. В законе уже есть паспорта памятников (хотя смысл в это выражение вкладывается несколько иной) и предметы охраны. Существуют также колористические паспорта и пр. В предмете охраны, среди прочего, прописаны конструкции, конфигурации и материалы, а также необходимость сохранения тех или иных подлинных элементов. Регламентация всех работ и материалов происходит в рамках разработки проекта реставрации + запрещение проведения любых работ не по проекту и без согласования органа охраны. Имело бы смысл начать составлять отдельные специальные инструкции (буклеты) для жителей и пользователей памятников, где было бы точно прописано, в чем ценность здания, и что могут и не могут делать обитатели. Собственно, проблема с вандальными работами на памятниках как правило не столько в законодательстве, сколько в правоприменении. Наше законодательство по охране памятников достаточно хорошо, хоть и имеет лазейки (закрыть которые призваны принятые поправки) — беда с его применением. И необходимо усиление контрольных органов — как по линии полномочий, так и по линии кадров и финансирования. Как показывает опыт Пятницкой 36, Мосгорнаследие может годами судиться с собственником из-за очевидно незаконной пристройки к памятнику.